中国的一批小区为什么“未老先衰了?(下)

发表时间:2020-01-08 08:58

     

部分小区物业管理不善,共建共治共享不足,甚至激发多方矛盾。专家就此

分析认为:

   
一是相当一部分小区的物业公司就是开发商自己成立的公司,把小区物业服务当作生财之道,专业水平不够,服务意识薄弱。

   
二是目前小区要成立业主委员会都非常困难,遑论在此基础上更换物业公司、

动用维修基金等,反复拉锯让问题难以解决。

   
三是居民社区治理参与能力和意识不足,部分居民以自身利益为先,不顾全

体,导致意见难以达成共识。

   
部分小区还因为“邻避效应”,业主与物业“长期拉锯”。长沙钰龙天下小

区垃圾臭味扰民问题久拖未决,屡次投诉,已成为湖南省省级环保督察反馈问题。

小区内的居民告诉记者,在建设之初,开发商没有完全建好小区内的垃圾站,居

民入住后垃圾满地,臭气熏天。后来想要建设了,但所选楼栋的业主认为买房时

没有告知会建设垃圾站,坚决反对,提议建到小区西北角的公共空地中。又有居

民认为会破坏周边篮球场、公园等活动区域的空气,提出反对。这一问题直到省

级环保督察关注后才开始解决。

   
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉等人指出,从政策层面来看,当前

物业管理面临两大紧迫问题:

   
一是维修基金如何使用,很多城市的维修基金处于“睡眠状态”,使用门槛

太高,想用用不了;

   
二是小区的车位比问题,目前相关规定没有专门针对车位比做出具体规定,

有些文件只是笼统地提出要满足居民生活需求,在具体配备上,有的小区是

1∶0.7,有的是1∶0.5,差别很大,需要从政策层面加以完善。

3

多管齐下促发展

   
针对“小区病”多发的状况,浙江师范大学教授、长江学者李建华认为,政

府、房地产商、物业公司、业主等应该形成合力共促小区健康发展,物业公司要

与业主建立良好互信关系,业主则应树立共建共享社区生活理念,提高参与社区

共治的能力和水平。

一些专家建议,推进建筑终身负责长效机制,让从业者对行业有敬畏心,从源头杜绝安全隐患。

   
特别是在住宅小区共建共治共享治理格局构建中,应进一步发挥业委会的主

体作用。部分受访人士建议,在有条件的小区,由政府统一管理逐步改为由业主

管理。业主大会尚未成立的小区,住建部门应该帮助其成立业主大会,解决住宅

专项维修基金落地问题。这样既能帮助小区的自我管理,也能减小政府主管部门

的行政压力和行政风险。

   
进一步来看,住宅专项维修基金的管理机制亟待完善。住宅专项维修基金被

称为房屋的“养老金”,实践中由于使用范围不明确,申请使用程序较为繁琐,

且尚未建立完整的续筹与补交制度,未来部分小区或出现入不敷出的情况。

   专家建议,各地应尽快成立房屋维修基金管理中心,提高资金使用的合理性

和安全性。同时简化使用申请程序,缩短审批时间,提高基金使用率,如突破“需

先经过双2/3(占住宅面积2/3的业主或占总人数2/3以上业主)签名同意”等

申请使用的政策瓶颈,还可建立预支付制度,开通物业应急维修经费使用绿色通

道等。


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